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“Louer abordable”, un dispositif d’action sociale et solidaire qui ne fait pas l’unanimité

Le 2 février dernier, Emmanuelle Cosse, ministre du Logement et de l’Habitat durable, présentait le nouveau dispositif “Louer abordable” permettant aux propriétaires de louer leur logement à des ménages modestes à un prix inférieur à celui du marché, afin de bénéficier de réductions fiscales pouvant atteindre jusqu’à 85 % du montant de leurs revenus locatifs. Cependant, même si “Louer abordable” semble profitable autant pour le propriétaire que pour le locataire modeste, la Confédération nationale du logement (CNL) juge ce dispositif “trop déséquilibré” et pointe du doigt le bénéfice plus avantageux au profit des propriétaires. Retour sur les fonctionnalités et critères de ce dispositif.

En vigueur depuis le 1er février 2017, le dispositif “Louer abordable” ou “Cosse ancien”, qui remplace et actualise les précédents “Borloo ancien” et “Besson ancien”, se concentre sur des zones dites “tendues” présentant “un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements”. Comme exposé sur le site du ministère du Logement et de l’Habitat durable, “Louer abordable” repose sur un principe solidaire simple : “Plus le loyer pratiqué est bas et le logement situé dans une ville où il est difficile de se loger, plus la déduction fiscale est attractive.”

 

Source : www.louer-abordable.gouv.fr

 

Ce dispositif concerne tous les logements du parc privé – c’est-à-dire tous ceux qui ne sont pas gérés par les bailleurs HLM – et cible entre autres les propriétaires de biens vacants. Par ailleurs, le ministère du logement considère ouvertement que “Louer abordable” permettra de “mobiliser 50 000 logements vacants en 3 ans au bénéfice des ménages modestes”. Basé sur l’idée que “tout le monde y gagne”, les propriétaires pourraient se laisser tenter par des avantages fiscaux attractifs.

Différents paliers de déductions fiscales sont prévus. Ces taux de déduction applicable (en pourcentage des revenus bruts fonciers) vont de “15 % à 70 % en fonction des loyers et de la zone où se trouve le logement pour une location classique” selon le site louer-abordable.gouv.fr, et grimpe à “85 % pour une location solidaire et sécurisée, via une agence immobilière sociale ou une association agréée” [NDLR : aussi appelée intermédiation locative, plus d’informations sur le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement].

En plus d’une vidéo explicative [NDLR : voir ci-dessous], le ministère propose une plaquette informative sur son site, où l’on apprend par ailleurs que l’Agence nationale de l’habitat (Anah) propose jusqu’au 31 décembre 2017 “une prime de 1000 € à tout propriétaire bailleur qui confie son logement conventionné, pour une durée d’au moins trois ans, à une association agréée pour faire de l’intermédiation locative en location sous-location”.

 


Louer abordable : tout le monde y gagne ! par territoiresgouv

 

Pour intégrer ce dispositif, les propriétaires peuvent mettre à disposition des logements récents ou anciens, et loués non meublés. Par ailleurs, il leur est impossible de louer ce bien à un ascendant ou descendant, et le logement concerné doit être loué en tant que résidence principale du locataire.

Avant d’officialiser cette location sociale et de signer une convention locative, le propriétaire doit vérifier auprès de son conseiller de l’Agence départementale d’informations sur le logement (Adil) que le projet soit entièrement recevable. Ensuite, la convention signée avec l’Anah l’engage à “mettre en location ou continuer à louer son bien pour la durée de la convention, c’est-à-dire au moins 6 ans (convention sans travaux) ou 9 ans (convention avec aides pour travaux) ; ne pas dépasser le montant de loyer maximal fixé par l’Anah ; louer à des personnes dont les ressources sont inférieures aux plafonds fixés nationalement ; et remettre le bien en location en cas de départ du locataire pendant la période couverte par la convention”. Enfin, le dispositif est valable trois ans, et est “applicable à toutes les conventions conclues jusqu’au 31 décembre 2019”.

Cependant, si tout semble être mis en œuvre pour satisfaire l’ensemble des parties, la Confédération nationale du logement exprime “un avis défavorable sur cette nouvelle niche fiscale” et juge le dispositif Cosse “trop déséquilibré”. En effet, dans un communiqué publié le 8 février 2017, la CNL dénonce “la faiblesse de la contrepartie de ces véritables cadeaux : les niveaux de loyers imposés dans le cadre de ce dispositif sont jusqu’à 75 % plus élevés que ceux pratiqués dans le logement social. Alors même que l’objectif affiché est de loger les plus modestes”.

 

Source : Confédération nationale du logement

 

La CNL conclut ensuite ce même communiqué en évoquant son livret Priorité aux Habitants qui réclame que “l’ensemble des logements qui bénéficient d’aides publiques soient loués à des niveaux de loyer équivalents à ceux qui se pratiquent dans le logement social” et “recommande un effort financier conséquent de l’État pour construire des logements sociaux”. La CNL a d’ailleurs parodié le slogan officiel du dispositif “Louer abordable” en “presque tout le monde y gagne”.

Cette contestation rappelle celle que la CNL avait eu à propos du dispositif d’investissement locatif “Pinel” en 2014, qu’elle décrivait dans un communiqué daté du 17 octobre 2014 comme un “cadeau de plus pour les spéculateurs” : “Ce dispositif montre le décalage du gouvernement par rapport à la réalité et aux besoins des habitants. Ils attendent des logements abordables et de qualité, et non pas de devenir propriétaires bailleurs. De plus, les dispositifs fiscaux coûtent quatre fois plus cher que la construction d’un logement social”.


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